CÁCH MÌNH XÂY NHÀ CHO THUÊ KHÔNG CẦN VỐN

Mình kể câu chuyện xây nhà không cần vốn của chính bản thân mình, hy vọng có thể thể giúp ích cho ai đó có thể hoạch định được kế hoạch xây nhà để ở hoặc/và cho thuê.

Note: Đây là câu chuyện thực tế, mình làm lúc mình chưa có nhiều kinh nghiệm, chưa có tư duy sâu về bất động sản cho thuê. Hiện tại thì mình đã có kinh nghiệm và tư duy về lĩnh vực này rất nhiều rồi nên mình sẽ từng bước chia sẻ với các bạn (qua chuỗi bài viết về “Bất động sản cho thuê”, các bạn hãy theo dõi nhé).

Năm 2015 mình có mua 2 căn nhà cấp 4 trên mảnh đất rộng 100m2 ở trung tâm Thành phố Đà Nẵng (2 nhà liền kề trong kiệt hẻm) với tổng chi phí là 1,2 tỷ đồng. Hồi xưa mua xong, mình không cải tạo nâng cấp gì thêm, rồi cho thuê lại, dòng tiền chỉ thu được 6 triệu/tháng. Sau một thời gian mình tình cờ đọc một cuốn sách nói về bất động sản dòng tiền, từ đó cho mình tư duy làm sao để có nguồn thu nhập thụ động từ chính ngôi nhà của mình.

Năm 2019, mình nghĩ cách làm thế nào để có thể xây nhà để ở mà không cần dùng vốn của mình (vì lúc đó tiền tiết kiệm của mình không nhiều, phần lớn mình dùng vào việc mua đất rồi), bây giờ làm nhà mới phải đi vay 100%, đồng thời làm sao phải có thu nhập/dòng tiền để trả nợ vay hàng tháng.

Với suy nghĩ đơn giản ban đầu là làm sao vừa có nhà để ở và vừa cho thuê để có tiền trả nợ vay hàng tháng nên mình quyết định phương án xây vừa có nhà để ở, vừa làm căn hộ mini cho thuê. Mình xem quy hoạch khu vực nhà mình thì được phép xây dựng không quá 4 tầng, để thuận lợi trong xin phép xây dựng và cân đối số phòng cho thuê, mình loppy để được xin phê duyệt xây 4 tầng nổi và 1 tầng lững. Cụ thể tầng 1 và tầng lững là khu vực mình ở và nhà để xe, tầng 2,3 và 4 mình thiết kế được 8 căn hộ mini để cho thuê.

Từ kế hoạch ban đầu như trên, mình tự đặt cho mình các câu hỏi rồi tự trả lời như là cách mình lên phương án xây dựng như sau:

1) Phần xây hết bao nhiêu tiền?

Khái toán xây dựng (mình tham khảo các người bạn của mình đã làm nhà trước đó và một số anh em làm bên xây dựng), cụ thể:

• Chi phí xây dựng phần thô tại Đà Nẵng: từ 3,3 – 3,6tr/m2 sàn
• Chi phí xây dựng hoàn thiện cơ bản (có thiết bị âm trần, sàn, tường, thiết bị vệ sinh): từ 5-5,5tr/m2 sàn
• Chi phí xây dựng hoàn thiện full nội thất: từ 6,8 tr – 7tr/m2 sàn

Như vậy, căn nhà này (4 tầng) mình xây xong, full nội thất hết khoảng 2,8 tỷ, mình dự phòng phát sinh 10% cho thoải mái thì Tổng chi phí đầu tư tầm 3,1 tỷ.

2) Huy động vốn như thế nào?

– Vay người thân, bạn bè thì mình ngại, sợ mắc lòng. Vợ chồng mình làm Ngân hàng nên mình quyết định vay Ngân hàng 100%, cầm số bằng sổ đỏ của chính mảnh đất của mình.

– Ngân hàng định giá mảnh đất nhà mình hơn 4 tỷ, cho vay 70% giá trị lô đất, như vậy là mình được vay tối đa tầm 3 tỷ.

3) Phương án khai thác cho thuê thế nào?

– Trường hợp không muốn quản lý vận hành thì mình cho thuê nguyên Tòa nhà, thu tiền 3 tháng hoặc 6 tháng một lần cho khỏe, bù lại giá cho thuê phải phù hợp để bên thuê lại kinh doanh có lãi.

– Nếu cho thuê theo ngày hoặc giờ thì Doanh thu sẽ cao hơn từ 30-70% so với cho thuê dài ngày, nhưng sẽ tốn thời gian, công sức quản lý, vận hành rất nhiều.

– VC mình thì làm Ngân hàng nên không có thời gian quản lý, nhưng bù lại mình lại ở ngay bên dưới nên mình quyết định cho thuê dài ngày và vc mình tự quản lý, vận hành luôn. Sau này về hưu mình cho thuê lại luôn nguyên Tòa nhà để vc mình có thời gian đi du lịch mà tiền vẫn chảy vào tài khoản đều đều là được.

4) Hiệu quả đầu tư ?

– Giá cho thuê trung bình: 4 triệu/phòng/tháng

– Dòng tiền thu hàng năm: 8 phòng  x 4 triệu/phòng/tháng x 11 tháng = 352 triệu (trừ 1 tháng rủi ro trống phòng).

ROI cashflow: Tỷ suất lợi nhuận (dòng tiền cho thuê) /Chi phí phần xây dựng x 100% = 352 triệu/ 3,1 tỷ x 100% = 11%

Như vậy, chưa đến 10 năm thì mình đã thu hồi vốn đầu tư xây dựng.

Với lãi suất vay Ngân hàng trung bình khoảng 10%/năm thì với dòng tiền 11%/năm này bạn hoàn toàn có thể đi vay 100% để xây dựng căn nhà, dùng dòng tiền thu được từ cho thuê để trả lãi vay hàng tháng, tiền nợ gốc bạn trả bằng tiền tiết kiệm hàng tháng của mình. Như vậy là mình tự tin dùng toàn bộ tiền của người khác để làm nhà, sau đó trả góp bằng tiền tiết kiệm hàng tháng.

Note: Lãi suất vay 10% là mình tính theo mặt bằng chung của thị trường. Riêng vc mình cũng may mắn làm việc trong Ngân hàng, nên mình được vay ưu đãi với lãi suất chỉ 6%/năm, thời hạn vay 20 năm. Vì vậy với dòng tiền 11%/năm, mình hoàn toàn có thể dùng trả cả lãi và gốc cho khoản vay 3,1 tỷ nói trên. Đến lúc này bạn đã thấy mình xây nhà hơn 3 tỷ mà không mất đồng nào chưa? Vi diệu ko, đó là sự thật đấy….

– Về lãi vốn: Giá đất lúc mình mua 12 triệu/m2 (tương ứng 1,2  tỷ cho 100m2 đất) thì nay sau 5 năm đã tăng hơn 60 triệu/m2 (tương ứng hơn 6 tỷ cho 100m2 đất).

ROI capital = Tỷ suất lợi nhuận / Giá đất đầu tư = (6 tỷ – 1,2 tỷ)/ 1,2 tỷ x100% = 400%

Đầu tư BĐS đúng vị trí, đúng thời điểm quả thật là hiệu quả không gì bằng phải không các bạn. Sau 5 năm nữa mình chắc chắn giá đất cũng sẽ đạt ít nhất 100 triệu/m2, tương ứng giá trị tiền đất lúc đó sẽ tầm 10 tỷ đồng.

5) Bài học nào được rút ra?

Thật ra, những kết quả mình làm đối với căn nhà đầu tiên không phải là tốt nhất đâu. Vì như mình đã nói, lúc đó mình chưa có tư duy, kinh nghiệm nhiều về xây nhà cho thuê. Vì vậy sau thời gian, mình đã đặt ra rất nhiều câu hỏi tự vấn, từ đó mình rút ra được rất nhiều bài học để có thể phát triển bất động sản cho thuê, chẳng hạn như:

– Vì sao mình chọn loại hình căn hộ mini để xây cho thuê mà không là loại hình khác?

– Có bao nhiêu loại hình bất động sản cho thuê, loại hình nào hiệu quả nhất?

– Khu vực mình ở, chọn loại hình cho thuê nào hợp lý?

– Vì sao mình xây 8 phòng mà không phải 5 phòng hay 12 phòng hay nhiều hơn nữa?

– Thiết kế nhà cho thuê như vậy có hợp lý chưa?

– Có những loại hình kinh doanh ẩn nào có thể khai thác thêm từ nhà cho thuê?

– Thời điểm nào gia nhập thị trường là hiệu quả?

– Bất động sản cho thuê có giúp bạn tự do tự do tài chính không?

– ….v.v..

Có rất nhiều câu hỏi nữa mà mình đã có câu trả lời cho mình. Vì vậy nếu được làm lại, mình sẽ xây căn nhà của mình còn hiệu quả hơn rất nhiều lần. Hiện nay mình đang phát triển lĩnh vực này khá tốt, mình đã thành lập Cty cho riêng mình để phát triển loại hình BĐS này. Hiện nay Cty mình đang quản lý vận hành cho thuê 4 căn hộ/homestay cho dòng tiền hàng tháng hơn 120 triệu/tháng, và mình đang nhận tư vấn xây nhà cho thuê, nhận quản lý vận hành cho thuê. Khách hàng của mình thường đặt cho mình những câu hỏi và mong muốn kiểu như: Tôi đang có mảnh đất/căn nhà để không ko biết làm gì hoặc tôi có cái nhà đang cho thuê mà dòng tiền không nhiều, có cách nào tăng dòng tiền lên được không ? Tuổi cũng lớn, đất đai thì vài mảnh mà đang bỏ không, tôi cũng không muốn kinh doanh buôn bán phức tạp, chỉ muốn làm sao có tiền hàng tháng mà vẫn được nghĩ ngơi, đi đây đi đó dưỡng già, dư giả thì cho thêm cho con cho cháu, xem có phương án nào tư vấn dùm tôi…v.v.

Mặc dù dịch covid có ảnh hưởng tương đối lớn đến bất động sản cho thuê, nhưng nếu mình chọn đúng loại hình, đúng phân khúc thị trường thì mình vẫn phát triển rất tốt các bạn nhé. Nếu bạn cần tư vấn vay vốn, về xây nhà cho thuê thì hãy liên hệ mình.